自己在家炒股票怎样开户齐俊杰:房地产REITs来了 楼市玩法将彻底改变

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  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  就在这两天自己在家炒股票怎样开户,保利地产(行情600048,诊股)联合中联基金共同打造的租赁住房资产支持专项计划获得批准,成为了国内首单租赁住房的REITs产品,一个REITs的时代悄然来临,这意味着整个楼市的玩法将彻底改变。

  所谓REITs,就是资产证券化,自己在家炒股票怎样开户说白了就是用收房租的权利,拿到市场上去,把它变成证券卖给老百姓(行情603883,诊股),从而自己达到融资的目的,比如这次保利就可以通过这种方式拿到钱,建设之后,收取租金,然后按期给投资人分红。老百姓没有买到房,但却可以当上房东,从而收取租金。当然这里要提醒,REITs的玩法是收取租金收益,而自己在家炒股票怎样开户不是获取买卖房屋的价差,所以这块可能有一些误导性。

  以后还有一种玩法,是银行也会将住房抵押贷款,打包成证券,在资本市场上出售给投资者,这样有助于银行快速回笼资金,至于说房子以后是涨是跌,是不是有人断供,那就是购房人和投资者的事情了。银行可以通过REITs把自己的风险和收益锁定。

房地产REITs来了楼市玩法将彻底改变

  所以很显然,REITs的推出是一个甩锅的方式,开发商可以把风险迅速甩给投资人,银行也可以把断供风险甩锅给资本市场,至于投资者会不会买呢?这个还要看具体的收益率,按照中国市场的尿性,只要给到4-5%的收益,产品不会愁卖。这个收益基本与商业地产持平,小于银行的住房抵押贷款的收益,所以目前来看,这两个领域REITs是可以替代现有模式的,至于在住房市场,恐怕有点麻烦,目前的租金回报率不足2%,所以商品房市场开展REITs的可能性并不大,只能在住房保障市场实施,比如那些土地不要钱的小产权房,或者政府公租房,扣除掉70%的土地成本,和相关税费10%,房子的钱瞬间只剩下了20%,北京均价5万的房子,瞬间成本只有1万,而北京现在的基本租金差不多是100平米80元每月,算下来一套500万的房子,建设成本只用100万,一年的租金回报10万,所以租金回报率能到10%,如果这时候发一个REITs出来,大家都有的赚。给投资人9个点,自己留1个点,这个产品会迅速被抢光,如果资金不是问题了,那么也就意味着这种保障房将大面积推出,只要政府划出土地,分分钟拿钱,分分钟盖好。还有广大的集体建设用地,也会大规模的投入到租赁住房的建设中来。自己一分钱不出,还躺着收钱。这种好事必然会引发开发商的极大兴趣,他们会到处去找这种土地不要钱的租赁项目。所以如果REITs模式跑通,掐指一算全国各地的各种公租房将大规模开始兴建。

  不买房,也能享受房地产的红利,REITs模式在国外已经相当成熟,像格雷厄姆的聪明的投资者里面,甚至建议拿REITs来做资产配置,这样可以抵御通胀的风险,因为物价水平提升,房租必涨,房租跟收入息息相关,都是以物价为锚,所以如果只想资产保值的投资者,只投资REITs就可以了。这样通胀就不太可能吃掉你的财富购买力了,这种投资方式也被欧美广大投资者所接受。在美国REITs已经有了1万亿美元的规模。而美国和中国相比,根本就是小巫见大巫,我们由于全国人口有一半都是漂的状态,所以租房需求巨大,租赁市场有1.3万亿人民币的规模,而且这还是租赁市场很不完善的情况下,如果未来大力发展租房市场,这个市场扩展10倍也并非没有可能。所以中国的REITs金融创新将大有可为。REITs的推出,也将让租房市场建设大规模的扩充。直到公租房、集体建设用地跟REITs之间的利差消失为止。

  对于普通人来说,对大家的影响有3点,第一你可以通过这个配置你的资产,租金这东西还是相对稳定的,在特殊的通胀时期,由于央行加息很可能造成股债双杀,那么这时候投资于REITs,是比较好的选择,另外老年人只求保值不图增值,完全可以通过租房的REITs获得现金流收入,用来养老。从美国市场来看,8-9%的收益虽然不可持续,但5-6%是可以的,通胀来了可能还会更高。

  其次租房的人,未来随着公租房的大量建设,市场供给将有效增加,虽然很多人说集体建设用地位置比较偏,但这都是多米诺反应的,也就是说在郊区的房租下跌,会通过层层传导,比如郊区的租赁房供给增加,房租下跌,必然影响郊区周边的租房市场,大家肯定会做出反应,去搬到更便宜的房子里面,这时候那些房东也会被迫降价,周边又会继续传导。最终影响市区内的房租。

  第三,公租房多了,租房方便了,租售同权了,这样对于刚需是一种缓解,刚需这一层被接到另外的服务器去打怪升级了,那么原有的商品房市场就会更冷。没有了刚需自然改善的老破小也卖不动了,下家老破小卖不掉,他自然也就没钱再来买你的公寓,而你的公寓出不掉,也换不了大house,最底层需求被瓦解了,二手房会陷入一潭死水。不着急用钱大家就都挺着,直到加息或者房产税之后挺不住为止,如果要着急用钱,就只能大幅降价。可能一出手现在就得是30-40%,否则不足以搅动冰封的楼市。

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